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贾跃亭300亿买楼40亿卖 乐视的算盘商业地产人不懂

发布时间: 2017-06-19 17:22:59来源:经济观察报
  40亿元。这是乐视为三里屯工三项目开出的新价码,这个价格较乐视去年约30亿元的收购价上浮超过30%。
  商业地产发展商的想象力不够用了,要知道,在这一行,抛开租金谈资产价格的都是耍流氓。
  工三项目易主一年,品相随之改变,如果说世茂手中的工三是个身量未开的小家碧玉,定位不清,远比不上近在咫尺的太古里明媚妖艳,那么,乐视接手一年后,工三便几乎要跳起广场舞了,无论什么时候去,一层的宝贵空间永远在做特卖,上品折扣的那种。 如果有人告诉我,在这种运营水平下,工三的租金水平上涨了30%,我会觉得MUJI、UR们都疯了。
  所以,商业地产圈的人士如何看待40亿元的报价呢?
  首先,他们会说,乐视的思路,我们不懂。
  毕竟,八百米外的三里屯太古里是国内首屈一指的商业项目,虹吸效应使得太古里周边几乎没有堪称成功的购物中心,倒是百货撤店、商场易手的消息不少。
  大树底下好乘凉,但大树底下也不长草,除非你也是大树,比如你是九龙仓,你就可以平分秋色,放眼全国,能达到这种水准的商业发展商实在太少,即便达到这种水准了,给它一个建筑面积5万平方米,可租赁面积2.5万平方米的购物中心,它也施展不开。
  再者,商业项目倒手,通常五六年会是一个比较优质的时间节点,因为持有项目、精细运营、提升价值需要时间沉淀,无论对买方还是卖方来说,这个时点的资产情况和价格都会处在相对理想的状态。
  大宗商业交易不同于住宅,参与主体都很理性,一年易手的情况很少见,商业氛围越来越差却想以30%的溢价易手的情况更少见。
  当然,三里屯是绝版地段,不排除有人会为了这个稀缺资源付出超额代价,但做持有运营的话,账是算不过来的。
  如果改变用途,把购物中心变成写字楼散售算得过来账吗?
  不好意思,还是算不过来。建筑面积5万平方米,周边写字楼市价普遍在5万-6万元/平方米(这个价格再一次验证商业地产是一个理性市场),总销售额在25亿—30亿元左右,这还不包括修改规划的不确定性和改造成本。
  无怪乎,多家排名前十的房企对这个项目都有兴趣,但都没有出手,至于受到印力地产加持的万科能谈到什么价格,只能拭目以待了。
  还有人要问,给贾跃亭一百多亿纾困的开发商孙宏斌为什么不买工三呢,只能说,一是融创并不擅长商业;二是孙宏斌又不傻。
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