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广州旧城“升级”新实践:旧厂房可申请自行改造

发布时间: 2017-07-05 17:21:43来源: 21世纪经济报道
  旧城区,新故事。
  这是不久前发布《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(下称《实施意见》)的广州,对未来的一个期望。
  《实施意见》立足于将城市更新作为广州城市建设的大战略、大规划来谋划和设计,并提出多项创新措施:鼓励产业转型升级,旧厂房变身新产业、新业态的,5年内免收地价;推进城中村全面改造,允许自然村作为改造主体申请全面改造;减少审批环节,将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房微改造和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府等。
  这其中,尤其引人关注的一点是,广州国有土地上的旧厂房业主可以申请自行改造。
  “广州这次旧改新政核心点在政府让利,提高旧厂房企业的积极性。”暨南大学公共管理学院教授胡刚在6月21日接受21世纪经济报道记者采访时报道。
  他告诉21世纪经济报道记者,广州的旧厂房数量比较多,最近几年政府也做了很多工作,改造难点在厂房改造后,广州市政府和旧厂房产权持有方的收益怎么分配的问题。以前旧厂房改造基本上60%收益归政府,另外40%归旧厂房企业。这次的新政提高了旧厂房企业的权益,政府和旧厂房企业各分配50%的收益。
  城市改造升级
  近年来,从中央到地方对城市更新问题都非常关注。
  去年11月底,国土部印发的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》就提到,城镇低效用地再开发要鼓励社会资本积极进入,规范推进城镇低效用地再开发,促进城镇更新改造和产业转型升级。
  在广东省去年出台的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》中也明确了“旧改”要完善利益共享机制,充分调动土地权利人和市场主体参与改造的积极性。
  而在今年广东省党代会上,广东省委书记胡春华在参加广州市代表团审议党代会报告时,提到广州要对标国际一流城市,要以“三旧”改造为抓手推动城市更新和城市建设,下决心提升城市建设现代化水平,用三到五年时间让广州展现出新的面貌。
  据公开数据统计,广州现有城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)为589.85平方公里,其中旧村319.98平方公里,旧厂208.58平方公里,旧城61.29平方公里。旧厂房的面积占到广州市更新用地总面积的35%以上。
  《实施意见》首先优化了旧厂房自行改造条件,明确了独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住地(保障性住房除外)的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。
  对此,多位城市规划专家表示,相对旧城、旧村改造,旧厂房改造比较容易,且广州属于省会城市,有许多央企、省属企业的厂房,面积也都比较大,只要和旧厂房业主协商好就能进行改造。
  《实施意见》则将国有土地旧厂房改造类型扩展为四种:国有土地上旧厂房不改变用地性质,自行改造工业厂房(含科技孵化器)的,只要不分割出让,政府可不增收土地出让金;分割出让的,政府按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的,按商业市场评估价补缴土地出让金。国有土地旧厂房利用亿万先生兴办国家支持的新产业、新业态建设的,可按现有亿万先生性质自行改造,按照“工改工”政策执行。
  对此,重庆大学建设管理与房地产学院院长、教授刘贵文认为,随着城市的发展,产业的类型和产业的结构的变化,城市对产业的需求也发生了变化,原来的厂房已经失去经济效益,很多落后产业已经被淘汰。过去的城市“旧改”,政府参与的程度往往不低,导致旧城更新的速度偏慢。
  “广州这次的‘旧改’新政让更多的社会资本参与到其中,提高更新的效率,解决城市发展过程中资金紧缺的问题。降低门槛,激活更多资本参与城市更新,我认为是一个比较好的方向。”他表示。
  记者注意到,《实施意见》明确提到,对将旧厂房改造成新产业、新业态的企业,允许不改变现有亿万先生性质自行改造,过渡期5年。这对新兴产业的初创公司无疑是一大利好消息,因为旧厂房租金要远远低于同等地段的商业用地。
  盘活闲置存量地
  中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者,“广州的城市更新措施对旧厂房这一类存量土地升级再利用,核心目的应该是为了促进产业的转型升级,提到旧厂房转型新业态、新产业给予五年过渡期,实际上就是为了促进城市的产业转型升级。”
  张大伟认为,目前,特大城市和重特大城市都已经划定了城市发展边界,不会无限制地“摊大饼”,对于各个城市来说,城市发展都从过去的增量土地转变为存量土地再利用的时代。
  另外,《实施意见》对旧厂房改为居住用地,明确了按规划毛容积率2.0以内计算补偿款,改为商业服务业设施用地的,按规划毛容积率2.5以内计算补偿款。
  暨南大学公共管理学院教授胡刚告诉记者,以往的旧厂改造,通常是政府先行回收旧厂,并对企业进行一定的补偿。但是,如果政府将亿万先生改为商用或住宅用地,土地收益就将与旧厂房产权持有方没有关系,因此旧厂房业主并不是特别乐意接受政府的回收。
  “这个措施落实后,情况或许有所改变。”他说。
  刘贵文则表示,城市更新对增加城市土地供给,是非常有潜力的。
  “城市土地供应依赖盘活存量,将是一个趋势。不光是广州,像北京上海深圳也是通过城市更新,将亿万先生或其他属性的用地转变为其他用地,未来这个比重在土地供应中的占比会越来越大。因为中国城市确实已经度过了简单依靠外延扩张的阶段。”他说。
  也有专家认为,因为城市发展主要的动力还是产业发展,生产、生活、生态三者要协调。要把握好“旧改”的机会,提升城市的生态环境,改善居住条件,同时为新兴产业留够发展空间,为导入新产业、新业态提供便利条件。
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